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第524章 陷阱和机会（第2页）

让黄志宏说旅游项目上的专业知识，他肯定头头是道，但是要他分析房地产开发里的坑，他绝对懵逼。

所以老老实实的摇了摇头。

“项目西面原来是一片废弃的矿坑，不涉及征用以及拆迁上的困难，国土本身对这样的废弃矿坑也有生态修复的义务，所以国土方面想着把这块丢给我们，既做到一分钱不花的解决了废弃矿坑的问题，也能拿到一些土地出让金。”

罗阳解说给黄志宏听：“对于我们而言，一块块散落的废弃矿坑圈起来变成建设用地，节省了用地指标，而且这样的土地供应给我们，价格也便宜，表面上看起来和政府取得了双赢的局面，但是”

说到这里的时候，罗阳再次看了看桌面上的图纸，忍不住叹了口气。

说实话，要不是自己以前遇到过这样的天坑，或许也会忍不住占这个便宜，顺带把黄志宏夸奖一顿，然后还要去感谢唐局一番。

原本计划里，西蜀镇的文旅项目包含两部分内容，主体核心是旅游项目，整体范围包含选址范围那座山。

另外一部分内容从拆迁里衍生出来，罗阳打算在当地搞一个新农村样板出来，顺带借用拆迁安置多余的土地搞一部分别墅出来，作为康养地产部分。

所以在最初规划草案里，罗阳圈定的选址地靠近项目附近村落，面积大概在250亩左右。

其中100亩作为拆迁安置，弄成农村自建房的形式，这些房子坐落于主干道一侧，将来也可以方便村民们搞成农家乐，带动山里的经济发展。

剩下150亩就是开发主体，建成带院子的独栋别墅，将来销售给那些有周末度假、养老、康养等需求的客户。

这250亩土地虽然不连在一起，但也只分成了两大块。

现在按照国土那边调整的意见，将土地挪到了不远处的废弃矿坑，建设用地就分成了大大小小17块，全部加在一起，总的用地面积变成了147.5亩。

为什么会变少了呢？

因为道路和绿化等，全都圈到了出让土地的红线以外！

这就相当于在原有250亩地块里抠出来147.5亩建设用地一般。

原本还不好操作，因为土地面积缩小，想要建设同等面积的建筑，需要提高容积率，现在可好，因为罗阳这边开发的不是农村自建房就是别墅，还都带院子，本身容积率连1.0都满足不了。

所以就有了抠地的空间。

真是天才的想法！

至少在现在看来，这个方案的确属于省钱省指标的天才想法，而且还能顺利操作下来。

但是问题会随着时间的变化而变化。

等到规划和国土合并，天上高分辨卫星出来，违规用地超出4cm*4cm，不出一周，上面要求督查违规的文件就会发到县市一级的自规部门。

因为抠地，小区内通行道路全部建设在红线外面，百分百被判定为违规用地！

罗阳就从同行那边听说过类似项目，还是头部地产公司做的，最后被要求补土地出让金。

这个补偿还不是以当时出让金价格来计算，而是以判定补偿当年、当地土地的价格，计算方式是用原有用地进行一次评估，再用包含了红线外道路以及绿化的范围进行一次评估，两次评估的差价就是补偿标准。

在自规部门看来，不仅仅是超红线用地的问题，因为道路和绿化建设在红线外，无形中降低了小区的建筑密度，增加了小区绿化率，使得小区建筑的价值得到提升，所以要用差价法来评判补偿金。

前前后后为了搞定这件事，牵扯进去无数精力不说，就因为这个标准，那家头部地产公司为此补缴土地款1.27个亿。

相当于整个开发项目没赚一分钱

所以罗阳在看到这份新方案的时候，脑子里一下子勾连起记忆碎片。

“算了，这件事上，你的责任不大。”

说来说去，还是唐海林帮出的主意，而且从他现在的眼光角度出发，既帮了罗阳，也帮了国土自己，属于赢麻了。

“董事长，这件事上我也有不可推卸的责任！”

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